老人、老樓與新電梯:上下樓紛爭如何休

                                        2021年12月14日10:44  來源:光明日報  作者:陳慧娟

                                        編者按

                                        近年來,隨著城鎮老舊小區改造的全面展開,加裝電梯成為呼聲很高的改造項目,而與高需求對應的是相對緩慢的安裝進程和頻發的鄰里糾紛。加裝電梯是好事,卻為何成了難題?不同樓層居民的利益訴求該如何平衡?裝不上電梯的老樓能否解決老人的出行問題?對于邁入老齡化社會的我們,考驗或許才剛剛開始。

                                        經過8個月的等待,2021年6月,張健(化名)所在小區的12棟單元樓,有5棟安裝上了電梯。從11月開始,小區便再次動員剩余的單元樓也安裝電梯。

                                        這是山西太原一個建于1999年的小區,所有單元都是六七層高。因為是單位為職工建的家屬大院,房屋質量好,物業服務跟得上,張健覺得生活很舒適。“唯一的缺點就是沒有電梯,我想,以后年歲更大了,還爬得動樓梯嗎?”他今年60歲,住在4樓,前兩年與妻子看了不少電梯房。

                                        2020年太原開始進行老舊小區改造,這個小區成功申請了電梯安裝,張健覺得這樣就不必再換房了,省錢省事,積極幫忙張羅著業主們簽字同意。他原本擔心一層和二層的業主有顧慮,尤其是一層的兩戶業主都未自住,沒想到他們直接同意安裝,“都是同事,樓上樓下的,沒必要搞得不愉快”。

                                        張健所在的單元順利得到了全部住戶的同意。相鄰單元則在業主全部簽字同意后,一層中的一戶中途反悔,并阻撓施工隊繼續作業。

                                        1 為電梯對簿公堂

                                        打好的地基露在單元門口,鄰里之間打起了官司。

                                        一層用戶的擔心顯而易見。低層無法享受電梯帶來的便利,反而有采光被遮擋、電梯噪音等問題。如果考慮到之后出售的問題,沒有電梯時一層二層的價值更高,有了電梯之后,不僅沒了優勢,還可能導致房屋貶值。

                                        對此,張健單位統一規定安裝費用一、二層住戶不需支付,由其他樓層均攤。如果二層想使用電梯,初裝費只需繳納5000元。

                                        而反悔的業主則希望高層業主能給自己一定的賠償,雙方沒能達成統一,工程被耽擱了。

                                        負責電梯施工的管理人員張學書介紹,安裝電梯涉及一系列前序工程,比如設計、打地基、購買材料等,而國家的電梯補貼需要等到工程驗收后才能下發,所以工程隊在墊付了一部分資金后,將居民自籌的這部分資金也用了進來,已無法退還。這棟樓就“僵”在了這里。

                                        此類問題并非沒有解決的先例。此前媒體報道了一起非常類似的案件。四川成都溫江區一個修建于2004年的小區,其中2棟2單元的居民多為老年人。在國家出臺老舊小區院落加裝電梯的政策后,通過投票表決,12戶業主均同意加裝電梯。2020年5月,電梯公司開始入場施工,但遭到一樓兩家住戶阻攔。此后,四戶高層業主將一樓住戶訴至法院。

                                        這起訴訟經歷了一審、二審。2020年9月,成都溫江區人民法院作出一審判決,一樓住戶須停止對電梯安裝施工的阻撓和妨礙。二審維持了原判。

                                        記者翻看中國裁判文書網發現,近年來因安裝電梯引發的相鄰權糾紛多了起來,判決往往與此案相同,其適用法律經歷了從物權法到民法典的轉變。

                                        根據物權法規定,改建、重建建筑物及其附屬設施應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。民法典則變更為表決權降低至“兩個四分之三”,即參與表決的專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意,就可以實施電梯的改造工程。

                                        記者采訪了多位社區工作人員,他們都表示,對簿公堂并非良方。

                                        加裝電梯不是老舊小區改造的強制性要求,主要以居民協商為主。北京某街道的工作人員劉林(化名)表示:“老舊小區改造本身是一個為民工程,如果強制安裝會造成居民對立,而且之后的電梯維保工作可能更麻煩。”

                                        2 “自下而上”的需求

                                        改革開放以來,我國經歷了世界歷史上規模最大、速度最快的城鎮化進程,常住人口城鎮化率從新中國成立初期的10.6%提升至2020年的63.89%。因此,城鎮更新也一直在進行中。在棚戶區改造完成后,大多建于90年代前后的低層樓房進入了需要改善的階段,老舊小區改造工作被提上議程。

                                        清華同衡城市更新設計研究所所長助理田昕麗參與了很多城市更新項目,她介紹,老舊小區改造是因地制宜的,各個社區根據自己的特點列出所需清單。其中她感到最難推行的就是加裝電梯,復雜的不是電梯的物理建設,而是牽涉各家各戶既得利益的重新分配,“一個小區能有5%、10%的單元裝上電梯都算多的”。

                                        以北京市為例,綜合此前媒體報道,2019年,北京要求各區開展摸底調查。北京市住建委相關負責人曾介紹,通過上報估算,全市符合加裝條件的大約有10多萬個單元門,涉及居民200多萬人。而實際安裝情況則是,2019年新開工電梯693部,竣工555部;2020年新開工476部,竣工636部。

                                        在某省級住建廳相關負責人看來,相較于此前棚戶區改造拆遷工作,老舊小區改造的一個亮點是堅持居民自愿。這種“自下而上”生成的需求,需要居民同意并經社區上報申請,相關部門批準后才納入改造范圍。這某種程度上對居民自治水平提出了不低的要求,也非常考驗社區工作者:面對老百姓不同的訴求,如何能夠求得最大公約數。

                                        如何協調不同用戶的利益,北京普勝達律師事務所高級律師張曉娜建議采取“逐層分攤”方案,即加裝電梯除去補貼部分,剩余的部分,一樓的住戶不用分攤,一樓以上的住戶根據樓層高低而不同,比如每增加一個樓層,就多分攤一部分。

                                        “也可以用‘共享電梯’方案。簡單理解,就是安裝免費、按次收費。前期安裝時所有住戶都不用分攤費用,由電梯公司或者政府出資建設,但是后續使用時要刷卡開電梯,每次刷卡收取一定的費用,根據樓層的不同,收費也有所區別。”張曉娜說。

                                        張學書在施工過程中感到技術的進步與合理的安裝方案也有助于提高低層住戶同意安裝電梯的可能性。“張健單元的電梯能順利安裝,部分原因在于電梯對著單元門,而非住戶的陽臺,透明箱體也使低層采光幾乎不受影響。”他認為,應該制定更能保障所有人權益的安裝方案,對住戶加以詳細說明,并在安裝過程中加強監督、審查等工作。

                                        3 不再是一小部分人的難題

                                        對于另一些老舊小區來說,“安裝電梯”不必討論,因為硬件條件都不達標。

                                        張健的父親今年已90多歲,他居住的小區建于20世紀80年代,是磚混預制板結構,因為組裝方便、造價低,城市民用住宅曾大量采用這一結構。直到2000年左右,多地出臺規定禁止建筑中再使用。這種結構承受不了安裝電梯帶來的震動。

                                        除了樓房結構外,劉林介紹,有些小區在建造時并沒有現在的“小區”概念,因此沒有公共區域,“出了單元門就是馬路”,沒有加裝電梯的空間。此外,安裝電梯的設備層在地下,電梯選裝區域往往在單元門口,這里涉及電力、燃氣、排水等一系列管線,有些管線無法改動,有些改動則成本太高。這些因素都會使得一些小區與電梯無緣。

                                        張健的父母多數時間都待在家里,只有天氣特別好的時候,才會扶著樓梯護欄下樓,去院里的長椅上坐坐。這或許是大部分老人的日常。

                                        “當前,我國正處于人口老齡化從快速發展轉向急速發展的關鍵時期。”盤古智庫老齡社會研究中心副主任李佳說。第七次全國人口普查數據顯示,我國60歲及以上人口的比重達到18.7%,其中65歲及以上人口比重達到13.5%。不僅老齡人口規模龐大,而且老齡化進程明顯加快。

                                        老人的問題不再是小部分人的問題。讓老年人能更加方便、安全地參與社會活動,是日前發布的《中共中央 國務院關于加強新時代老齡工作的意見》的重要關切。

                                        面對老齡化社會,李佳認為要做兩方面的工作,一方面瞄準“增量”,做好新基建的適老化前瞻設計;一方面優化“存量”,做好已有基礎設施的全面適老化改造。

                                        對于老年人的基本出行,李佳認為不應該只盯著安裝電梯這一種方法,“我們可以因地制宜,研發一些普及性更強、使用更便捷的下樓工具”。

                                        這兩年,樓道代步機作為替代選擇,進入不少老年人的視野。這是一種通過在樓梯上鋪軌道,讓人上下移動的設備。媒體曾報道過浙江杭州一位80多歲的吳奶奶,想用這種方法取代遲遲安不上的電梯,實現自己和老伴的“下樓自由”。

                                        吳奶奶聯系廠家上門勘測,得到的設計方案是,1樓到4樓每層樓梯在靠墻的位置安裝一條軌道,軌道上安裝一個座椅,軌道的橫截面為12厘米×11厘米。座椅不用時呈靠墻折疊狀,把占用的公共面積降到最低。

                                        遺憾的是,樓道代步機最后沒能裝上。盡管街道工作人員認為它對樓房影響不大,但仍有鄰居擔心消防問題或影響樓房質量。

                                        劉林直言,在社區工作中,安裝樓道代步機不是社區鼓勵的行為。“就像地鐵使用的無障礙升降機,是需要工作人員進行操作的。代步機也屬于一種電器,老年人的行動和反應能力沒有那么快,有可能在使用中出現危險,摔傷了怎么辦?”他說。

                                        而這種擔心也印證了李佳所說的,老年人出行還需要更多創新產品。“以往老齡群體較其他年齡群體數量少、占比低,相關基礎設施也缺乏重視和投入,長期以來形成了基礎弱、底子薄的客觀現實。許多企業和社會組織止步于老齡產業和老齡事業之外,很大一部分原因就是資金不足,難以填補這個窟窿。因此,只有政府來主導相關建設,補齊短板,企業和社會組織才能夠投入其中。”李佳指出。

                                        同時,他認為,面對老齡化,政府、社會、企業、家庭和個人,必須多元參與,形成合力。因此,要在體制機制、制度政策上系統謀劃,讓更多的主體參與進來,創新公共基礎設施投融資和管理運營機制,推廣新的合作模式。

                                        (記者 陳慧娟)

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